A PRÁTICA ILEGAL DA OFERTA OU REALIZAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS PELAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS

As administradoras estão tornando-se cada vez mais indispensáveis aos condomínios, disponibilizando serviços de planejamento, gestão de demandas operacionais e controle financeiro e contábil. Tornando, dessa forma, a gestão condominial mais profissional, facilitando a vida do síndico quanto a resolução dessas questões, permitindo que ele foque em assuntos de maior importância.

Entretanto, muitas administradoras de condomínio oferecem além dos seus serviços de administração do condomínio, oferecendo o serviço de assessoria jurídica. Essa assessoria se dá de diferentes formas, como a elaboração ou alteração do regimento interno e convenção condominial, orientação com relação à legislação condominial, participação em assembleia de condomínio e até mesmo ajuizamento de ações judiciais.

Agora, o que muitos síndicos e condôminos não sabem é que o oferecimento ou prestação de serviços jurídicos por administradoras de condomínios é uma prática vedada pela legislação, portanto ilegal.

Vejamos o que diz no Estatuto da Advocacia (Lei 8.906/94):

Art. 1° São atividades privativas da advocacia: (...) - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.

Art. 16. Não são admitidas a registro e nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem a denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. (...) §3° É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.

Assim, notadamente as vedações legais são numerosas, sem mencionar os artigos 5° e 7° do Código de Ética e Disciplina da OAB, que expressamente proíbem o exercício da advocacia de forma mercantilizada, sendo proibida a captação irregular de clientela. Os serviços jurídicos oferecidos por administradoras de condomínio pode acarretar responsabilização da administradora perante as autoridades e eventuais danos ao condomínio.

Muitos problemas podem ocorrer do oferecimento de serviços jurídicos pelas administradoras de condomínios, vou dar alguns exemplos:

1) Conflito de interesses, ou seja, situações em que o interesse do condomínio é diferente do interesse da empresa que administra. O contrato assinado entre condomínio e administrado, por exemplo, não sendo possível ao condomínio obter uma análise desinteressada do contrato assinado, porque quem realiza essa análise jurídica é a própria administradora.

2) A administradora não possui a expertise ou o conhecimento técnico-jurídico necessário para orientar o condomínio em questões legais, na grande maioria das vezes essas questões são complexas.

3) Mesmo que a administradora fale que tem um advogado terceirizado que presta serviços para eles, o condomínio não pode se valer dessa mesma assessoria, pelos motivos já exposto.

O condomínio precisa ter sua própria assessoria jurídica, prestada por uma advogado especialista na área para que consiga suprir as necessidades e demandas do condomínio, esse advogado vai assessorar o condomínio de forma a realizar reuniões com síndicos e condôminos a fim de solucionar conflitos internos, tirar dúvidas do síndico quanto aos procedimentos internos do condomínio, além de elaboração de documentos, participações em assembleias, cobrança de inadimplência de forma mais efetiva, análise de contratos com terceirizados, etc.

Essa assessoria precisa ser votada em assembleia e estar em ata, tudo conforme a legislação, em nenhuma hipótese pode o síndico fazer essa contratação de modo que não seja votado em assembleia, sob pena de responder judicialmente e ainda ter que devolver ao condomínio o valor de honorários cobrados e pagos ao advogado.

Finalizando, abaixo deixo dois casos em que as administradoras de condomínios foram responsabilizadas por ofertar serviços jurídicos, essas decisões são recentes:

Caso 1: No Mato Grosso do Sul, a justiça concedeu liminar em ação civil pública ajuizada pela seccional da OAB-MT (Ordem dos Advogados do Brasil do Mato Grosso) contra 19 empresas de administração de condomínios.

O juiz federal Ciro José de Andrade Arapiraca concedeu tutela de urgência e determinou que as empresas retirassem da internet e de outras mídias qualquer menção ao oferecimento de serviços jurídicos, também, ordenou a suspensão imediata de atividades privativas da advocacia e da captação de clientes baseadas nesses serviços, além da aplicação de multa diária no valor de R$ 2 mil em caso de descumprimento da decisão.(Processo 1030190-90.2021.4.01.3600).

Caso 2: OAB-BA (Ordem dos Advogados do Brasil - Seção Bahia) ajuizou ação civil pública, a Juíza Milena Souza de Almeida Pires atendeu parcialmente o pedido liminar, concedendo 30 dias para as administradoras retirarem da internet e de outras mídias qualquer menção ao oferecimento de serviços jurídicos, além de suspender imediatamente as atividades privativas da advocacia e a captação de clientes baseada nos seus serviços de administração de condomínios, sob pena de multa pessoal no valor de R$ 2 mil por dia de atraso no cumprimento das obrigações impostas. (Processo 1094629-40.2021.4.01.3300).

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