"DUE DILIGENCE" IMÓBILIÁRIA, A ANÁLISE DE RISCO ESSENCIAL NA COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL!

A Due Diligence é uma investigação de imóveis e seus proprietários atuais e anteriores e/ou possíveis compradores, a fim de determinar o risco da negociação.

Conhece a velha premissa que diz " é melhor prevenir do que remediar"? Então, essa frase tudo tem a ver com a nossa due diligence, se você quer entender quais os cuidados deve tomar antes de adquirir um terreno e executar um empreendimento imobiliário; se tem receio sobre processos e dívidas que o proprietário do imóvel que está negociando possa a vir a ter ou se já possui, trazendo riscos futuros a essa transação, inclusive a perda do bem; se quer vender um imóvel, mas não sabe se ele está regular ou se o comprador conseguirá pagar pelo bem; se quer evitar desgastes e antever problemas jurídicos que possam recair sobre o imóvel, bem como na condução de empreendimento imobiliário.

Essas são algumas das inúmeras questões levantadas quando se é feita a due diligence imobiliária.

O termo "due diligence" deriva da língua inglesa e significa "devida diligência".

Essa expressão foi utilizada para nomear complexos trabalhos empresariais realizadas juntamente com profissionais da área jurídica, financeira e contábil, a fim de investigar empresas, em uma etapa inicial de operações de fusões e aquisições corporativas. Hoje, são denominados de due diligence empresarial.

Assim, é possível apurar os riscos do negócio, problemas são antecipados, diminuindo as chances de "surpresas" negativas após o fechamento do contrato.

Mas a due diligence imobiliária, o que vem a ser?

A due diligence imobiliária possui a mesma lógica da empresaria, porém, são investigados a fundo imóveis, proprietários atuais e anteriores e possíveis compradores, tendo como finalidade a avaliação detalhada do risco do negócio, mapeando e diminuindo os riscos da negociação.

Como esse tipo de investigação, podem prevenir problemas legais e financeiros no início de uma negociação que envolva imóveis, por exemplo, uma compra de um imóvel que está para ser leiloado, ou, ainda, compra e venda de imóvel particular, compra de imóveis na planta, etc.

Uma due diligence bem feita, executada por um profissional especialista e experiente, é possível examinar e retratar com detalhes, as seguintes situações, por exemplo:

• Condições legais do terreno, se precisa algum tipo de regularização ou não;

• Presença de área de preservação ambiental ou passivo de outra natureza;

• Se a matrícula do imóvel possui alguma restrição que venha a inviabilizar ou dificultar o registro da compra;

• Se os proprietários possuem dívidas, que possam atingir o bem imóvel que está sendo adquirido.

A due diligence pode ser contratar tanto por quem está comprando, quanto por quem está vendendo um bem imóvel, serve como forma de se precaver de perder grandes quantias em dinheiro.

Entretanto, a due diligence não é obrigação do corretor de imóveis, ela não se confunde com a obrigação legal do corretor em prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, pois essa análise de segurança e risco feita pelo corretor, é a partir do que se pode extrair de documentação do imóvel disponibilizada em cartório, não sendo uma análise aprofundada e muitas vezes deixando passar fatos que podem e geram prejuízos muito sérios as partes envolvidas na transação imobiliária.

O procedimento consiste em um trabalho muito mais aprofundado, em que são analisados processos judiciais, dívidas cíveis, trabalhistas, tributárias, dentre outras questões das partes envolvidas, ultrapassando a mera avaliação documental de cartório, sendo elaborado ao final, um relatório detalhado com as conclusões do profissional encarrego.

No relatório são apontados os principais problemas que podem impedir a negociação, ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que validem e reforcem o bom negócio. Vale ressaltar que muitos casos é possível prosseguir com o negócio, desde que seja regulariza a situação entre as partes, por exemplo, uma averbação na matrícula, ser feito um inventário antes de formalizar a venda do bem, são algumas situações mais comuns que encontramos.

Caso em que uma pessoa comprou um imóvel na planta sem ter diligenciado:

Um cliente comprou um imóvel na planta, sem ter feito a análise prévia com um profissional qualificado, um corretor de imóveis intermediou essa compra em que o cliente pagou o valor total do imóvel à vista.

Ocorre que, passados 05 anos da compra, o imóvel não havia sido finalizado no prazo que deveria ter sido entregue, extrapolando todos os prazos possíveis da entrega do imóvel, quando o cliente foi verificar a matrícula do imóvel não havia nem a incorporação do imóvel.

Para que vocês entendam, havia apenas a matrícula mãe (matrícula do terreno), um registro de permuta entre o terrenista (dono do terreno) e a construtora e só! Mas Dra. Bruna, ainda não entendi, o que havia de errado nisso?

Então vou explicar, conforme nossa legislação (Lei 4591/64), o incorporador (no caso, a construtora que fez a venda e constava em matrícula) somente poderia vender as unidades autônomas após registrar no Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação, juntamente com diversos documentos exigidos para o regular andamento, possibilitando a posterior oferta das unidades autônomas, o que não ocorreu. Também, pode o incorporador submeter a incorporação ao regime de afetação, mantendo o terreno e tudo que é ligado a ele apartado do patrimônio do incorporador, blindando esse patrimônio, a fim de cumprir com a entrega das unidades em caso de o incorporador sofrer ao processo judicial.

Por não ter feito nada disso, e pela falta de diligência do comprador e do corretor que intermediou essa compra, a matrícula está com duas penhoras e o a construtora possui diversos processos, os quais responde por falta de entrega de imóveis vendidos da mesma forma.

Ainda, não tem valores para ressarcir o comprador e o corretor se eximiu da responsabilidade, nisso o comprador me procurou para que solucionasse o problema dele, sendo de interesse não a devolução dos valores pagos, mas a conclusão do empreendimento. Isso é possível, mas demanda muitas negociações e estratégias para a resolução completa desse caso.

E para ficar ainda mais transparente, qual a penalidade quando o construtor, incorporador, corretor e até mesmo imobiliárias que anunciam e vendem imóveis nessas condições?

Conforme inteligência do art. 65, da Lei 4591/64, é considerado crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospecção ou comunicação ao público, fazendo falsa afirmação sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideias do terreno ou sobre a construção das edificações. A pena aplicada é de reclusão (condenação mais severa, cumprida em estabelecimento prisionais de segurança média ou máxima) de 01 a 04 anos e multa de cinquenta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ou seja, além da pena de reclusão o responsável será condenado ao pagamento de R$ 65.100,00 (sessenta e cinco mil e cem reais).

Assim, você conseguiu visualizar a importância de contratar um profissional especializado, a fim de fazer a análise completa de riscos? Essa análise serve tanto para comprador, vendedor, corretor de imóveis ou imobiliárias que estão pondo imóveis para venda e, muitas vezes nem sabem das irregularidades por falta de conhecimento jurídico, respondendo gravemente por essas negligências.

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