SAIBA O QUE O SÍNDICO PODE OU NÃO FAZER, COMO REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO DURANTE SUA GESTÃO

O síndico possui inúmeras responsabilidades, das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.

Um condomínio com uma boa gestão chega a quase zero os problemas de convivência entre os condôminos e relacionamento com o próprio síndico.

É importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio, não é porque ele foi eleito para representar os condôminos que ele pode fazer o que bem entender.

Esse perfil de síndico "dono do condomínio" não funciona, pois a vida em condomínio pede cada vez mais um gestor transparente e aberto ao diálogo.

Nossa legislação vigente lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões tomadas em assembleias, manter o seguro do condomínio em dia, entre outras diversas obrigações.

Uma dúvida que paira entre condôminos é: Como saber quando o síndico extrapola a sua atuação?

Além do síndico ter noção de que ele não é dono do condomínio, ele deve seguir e fazer o que foi decidido em assembleia, lembrando que as decisões tomadas em assembleias devem estar de acordo com a legislação.

Assim, pensando em facilitar escrevi abaixo o que é ou não permitido o síndico fazer durante sua gestão.

O QUE É PERMITIDO:

1. Contratar uma administradora - O síndico pode transferir total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação em assembleia, exceto se na convenção de condomínio estiver disposto ao contrário. Sempre que for trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada em assembleia.

2. Solicitar Cotações- Sempre solicitar cotações de serviços ou produtos, pode ser por meio de administradora, zelador ou até mesmo de forma digital.

3. Serviços contratados- Cobrar para que os serviços sejam executados conforme contrato entre os prestadores de serviços (sempre fazer contrato!!).

4. Pagar em dia as contas do condomínio - Sempre pagar em dia as despesas do condomínio e seguir o que foi combinado na previsão orçamentária.

5. Inadimplência- Cobrar os condôminos inadimplentes de maneira amigável, extrajudicialmente via assessoria jurídica especializada em cobrança condominial, fazendo as cobranças de forma eficiente e em últimos casos ajuizamento de ação própria.

6. Funcionários - Contratar e demitir funcionárias, de forma cuidadosa para que o não impacte nas contas do condomínio, optar por uma empresa que não influencie nas contas do condomínio e acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio, certificando-se que estão exercendo suas funções de forma correta. É importante observar, caso o síndico escolha por uma empresa terceirizada para prestar serviços, que seja acompanhada mês a mês para saber se a empresa está cumprindo com os encargos trabalhistas e previdenciários dos funcionários.

Relacionamento com os moradores:

1. Fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno: Caso ocorra alguma infração pelos moradores, aplicar as penalidades previstas, como advertência e multa.

2. Por em prática campanhas de conscientização: Fazer campanha sobre os mais diversos temas, juntamente com os moradores e funcionários

3. Dar plantão presencial - Uma vez por mês fazer os plantões para tirar dúvidas dos moradores, conversar pessoalmente com eles. Para isso, pode-se contar com a assessoria jurídica do condomínio, a fim de levar informação para os moradores, minimizando discussões e incômodos desnecessários.

4. Melhoria - Pode o síndico sugerir melhorias nas regras da coletividade e utilização de áreas comuns, devendo ser votadas e aprovadas em assembleia.

5. Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo - Essa atitude não exime o síndico da sua responsabilidade, porém, auxilia na justificativa informal da tomada de decisões imediatas do dia a dia

6. Diplomacia e cautela - auxiliar os morados a resolver conflitos pelo diálogo, ouvindo todas as partes e resolvendo de forma amistosa.

Benfeitorias:

1. Plano de obras - quando um morador vai executar alguma benfeitoria no seu imóvel, dependendo do que vai ser feito, antes do seu início deve apresentar um plano de obra, devendo estar em conformidade com a norma ABNT NBR 16.280

2. Obras Emergenciais - executar as obras emergenciais, como um cano que estourou que precisa de reparo imediato, não precisa ser o síndico, pode qualquer condômino fazer esse reparo.

O QUE NÃO É PERMITIDO

Parte administrativa

1. Contratação de serviços - não pode o síndico fazer a contratação de serviços que impactem no orçamento do condomínio (obras não emergenciais ou de embelezamento) sem que seja votado e aceito em assembleia

2. Prestação de Contas - não pode o síndico deixar de prestar contas anualmente ou quando solicitado

3. Retenção de Documento - Não pode o síndico reter documentos quando deixar sua gestão

4. Contratos - não pode deixar vencer os contratos de seguro de condomínio e manutenção de elevadores, por exemplo

5. Documentos obrigatórios - não pode o síndico deixar de renovar documentos obrigatórios quando vencerem (laudo de vistoria do corpo de bombeiros ou laudo do para-raios)

6. Gastos - gastar além do que foi previsto no orçamento, sem uma justificativa

7. Não pagar contas - deixar de pagar as contas de consumo do condomínio ou direitos trabalhistas dos funcionários, por exemplo

8. Fundo de reserva - utilizar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia

Inadimplência:

1. Cobrar os condôminos de forma constrangedora;

2. Expor o nome e número da unidade devedora;

3. Não cobrar os devedores;

4. Conceder descontos aos inadimplentes em acordos;

5. Deixar de acompanhar a inadimplência do condomínio.

Funcionários:

1. Ser grosseiro ao tratar ao tratar com funcionários;

2. Dar ordens diretamente aos funcionários terceirizados, podendo causar problemas trabalhistas;

Relacionamento com os moradores:

1. Negligenciar regras de convivência, deixando de advertir e multar moradores que não cumprem as normas do condomínio;

2. Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, conforme previsto nas regras do condomínio;

3. Não se comunicar de forma correta com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo;

4. Sendo parcial em conflitos entre moradores, deixando de ouvir um dos lados, aplicando multa apenas pelo que ouviu do outro morador;

5. Entrar na unidade do morador sem sua permissão, invadindo sua intimidade, sem que haja um motivo justo como vazamento de gás, ou algum outro que ponha a vida dos outros condôminos em risco;

6. Não comunicar aos moradores quando o condomínio for processado ou ajuizar alguma ação;

7. Implementar regulamentação no condomínio que impactem no regime interno ou na convenção sem votação em assembleia.

Benfeitorias

1. Permitir reformas na unidades sem que o morador apresente um plano de obra em conformidade com a ABNT NBR 16.280, ou aprovado por um especialista;

2. Contratar empresa para fazer obra no condomínio que não ofereça ART ou RRT, devendo o condomínio seguir o que diz na ABNT NBR 16.280

Essas questões do que o síndico pode ou não pode fazer dentro do condomínio são apenas algumas das muitas situações vividas na prática, por isso eu sempre reitero a importância do condomínio ter sua assessoria jurídica para que seja orientado de forma correta, e não pode ser uma assessoria generalista, precisa ser uma que entenda a dor do condomínio, que esteja sempre atualizada e lide com esses problemas diariamente para que consiga ajudar o condomínio de forma correta e sem prejudicá-lo.

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